Строительство на сельхозземле

 

 

Связывая  жизнь с виноградарством и виноделием, начинаешь задавать себе вопрос — Могу ли я построить на своей земле усадьбу?

         Можно ли, оставаясь в гармонии с природой и законами Российской Федерации, построить и зарегистрировать  дом на земле сельскохозяйственного назначения? Именно этот вопрос мы слышим от каждого нашего покупателя. Давайте попробуем разобраться.

         Самый очевидный ответ — Конечно нет! Так мы говорим клиентам  нашего агентства недвижимости. Тем покупателям, которые, купив землю сельхозназначения,  строят  коттеджный поселок, и хотят перевести этот участок в категорию ИЖС, или не переводят, возложив риски на покупателя домика у моря.

 

home-image

Для виноделов и фермеров у нас другой ответ.

 

Право строить и иметь в имуществе крестьянского (фермерского) хозяйства жилые и хозяйственные постройки, необходимые для осуществления хозяйственной и иной деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства,  предусмотрена Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», и, ранее Законом РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», что получило отражение в судебной практике Верховного Суда Российской Федерации (определение от 15.12.2015 № 33-КГ15-19).

Однако действующее земельное законодательство содержит такое регулирование, которое, как правило, не позволяет  крестьянским (фермерским) хозяйствам иметь жилой дом и проживать в непосредственной близости с землями, используемыми в сельскохозяйственном производстве.

В соответствии с главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. По смыслу же статей 77 - 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе с учетом административной и судебной практики их применения, строительство жилого дома для членов крестьянского (фермерского) хозяйства на таких земельных участках не допускается.

Даже поверхностный  юридический обзор показывает, что действующее законодательство, регулирующее правовой режим земельных участков сельскохозяйственного назначения содержит неоднозначные и, даже, противоречивые формулировки.

Юридическая коллизия, превратившись в непроходимую ловушку на пути фермеров, серьёзно затормозила развитие фермерского хозяйства в России. На это обратили внимание в федеральном правительстве, и в марте 2018 года Правительство  рассмотрело законопроект, устраняющий неопределенность в правовом регулировании вопросов определения видов разрешенного использования земельных участков.

"У фермеров в этом случае появляется возможность строить дома на землях сельхозназначения, - заявил премьер-министр Дмитрий Медведев. – Разумеется, при определенных ограничениях  по предельным параметрам домов" цитировала премьера Российская Газета.

Тогда же в 2018 году Государственная Дума приняла в первом чтении поправки в Земельный Кодекс, которые, в частности,  разрешали строительство жилого дома на земельном участке, предоставленном крестьянскому (фермерскому) хозяйству.

 

«Хотели как лучше, а получилось как всегда»- Виктор Степанович Черномырдин, Председатель Правительства Российской Федерации в 1993 году.

Приняв поправки в первом чтении, законодатель пришёл к мнению, что изменения должны быть глубже, и изменениями в одном только Земельном кодексе не обойтись. В 2019 году Совет Думы принял решение на весенней сессии 2020 года рассмотреть ещё более масштабные поправки.

«В пункт 2 статьи 77 Земельного кодекс Российской Федерации  после слов «сельскохозяйственной продукции» дополнить словами «и жилыми домами, предназначенными для проживания членов крестьянского (фермерского) хозяйства (фермерскими домами)»

Внести в пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»  следующие изменения:

1) пункт 1 статьи 6 после слов «земельный участок,» дополнить словами «жилой дом, предназначенный для проживания членов крестьянского (фермерского) хозяйства (фермерский дом).»;

2) статью 11 дополнить пунктом 21 и 22 следующего содержания:

«21. Строительство и эксплуатация фермерского дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения допускается с соблюдением требований земельного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, а также следующих условий:

а) земельный участок находится в собственности крестьянского (фермерского) хозяйства либо членов крестьянского (фермерского) хозяйства;

б) общая площадь фермерского дома составляет не более 600 кв. метров;

в) площадь застройки под фермерским домом составляет не более 5 процентов от общей площади земельного участка.

22. В гражданском обороте фермерский дом следует судьбе земельного участка.».

Статья 4

Статью 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации  дополнить пунктом 91 следующего содержания:

«91. В зонах, занятых объектами сельскохозяйственного назначения, допускается размещение фермерских домов.».»

Разрубить раз и навсегда гордиев узел строительства на землях категории «земли сельскохозяйственного назначения» Госудраственная Дума Российской Федерации попыталась 23.12.2020 приняв в законопроект в первом чтении (9614-7 ГД). Надеемся, что в 2021 году мы наконец-то увидим долгожданные изменения.

А как же сейчас появляются винодельческие усадьбы в Севастополе?

 

Развитие винодельческой отрасли в Севастополе и Республике Крым неслучайно названо одним из важнейших экономических приоритетов. Винодельческие предприятия Севастополя каждый год становятся  крупнейшими налогоплательщиками городского бюджета, и, кроме того, стимулируют развитие Севастополя как туристической дистинации. Правительство Севастополя, прогнозируя появление новых винодельческих предприятий, и, видя общемировую тенденцию развития энологического туризма на виноградниках, приняло программу «Терруар Севастополь-Винная дорога». Участие в этой программе позволило севастопольским виноделам  дополнить вид разрешенного использования своих земель  такими пунктами как "общественное питание" (код 4.6), "гостиничное обслуживание" (код 4.7). В этом году уже началось строительства на виноградниках гостиниц, виноделен и ресторанов.

 

Усадьба в Крыму. Виноградник за окном, вечерний отдых около своего бассейна. Приезжайте и мы расскажем, как и, где превратить это в реальность.