Стоит учитывать, что в законе прописан ряд ограничений. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются занятые жилыми домами земельные участки, которые предоставлены крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления своей деятельности. На таком участке допускается строительство, реконструкция и эксплуатация только одного жилого дома высотой не более трёх этажей. Общая площадь здания не должна превышать 500 квадратных метров, а площадь застройки может занимать не более 0,25 процентов от общей площади участка.

Образование земельного участка из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, запрещено, если это приводит к уменьшению площади исходного участка. Исключением является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В гражданском обороте фермерский дом следует судьбе земельного участка, то есть продать его отдельно от земли не получится.

В принятом законе также предусмотрено, что дополнительные ограничения для строительства фермерских домов могут быть утверждены на уровне субъектов Российской Федерации. Региональные законы могут определить отдельные муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности.

В Севастополе пока никаких дополнительных ограничений не принимали. Более того – здесь создали возможность строить на сельхозземле гостиницы и рестораны ещё до принятия федерального закона. Несколько лет назад правительство Севастополя приняло программу «Терруар Севастополь – Винная дорога», участие в которой позволило севастопольским виноделам дополнить вид разрешенного использования своих земель такими пунктами как «общественное питание» (код 4.6) и «гостиничное обслуживание» (код 4.7). В прошлом году уже началось строительство на виноградниках гостиниц, виноделен и ресторанов. В ближайшее время непростую процедуру дополнения вида разрешённого пользования планируют упростить.

Возможно, что упростят вопрос и на федеральном уровне. После того, как закон о строительстве фермерского дома, был подписан, в правительстве РФ заговорили о возможности строить гостиницы и гостевые коттеджи на землях сельскохозяйственного назначения. С такой инициативой выступила вице-премьер РФ Виктория Абрамченко. Новый закон должен помочь сельским территориям реализовать туристский потенциал.

Отметим, что в этом году также были приняты ещё два важных законодательных акта. В августе 2021 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ внесло изменения в ведомственный приказ от 25 апреля 2017 года № 738/ПР, дополнив виды элементов планировочной структуры новым пунктом – территория виноградо-винодельческого терруара.

Второй важный документ – приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 16.09.2021 № П/0414 «О внесении изменения в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412». Согласно этому приказу, в классификатор видов разрешённого использования земельных участков добавлено возделывание винограда на виноградопригодных землях.

После принятия всех этих законодательных изменений строить капитальные строения и вести фермерскую деятельность на сельхзземле стало гораздо проще.

«Большинство наших клиентов, покупающих у нас землю или заказывающих услугу «виноградник под ключ», так или иначе думает о развитии в рамках своего винодельческого бизнеса агротуризма и энотуризма. Многие просто хотят жить на винограднике. Раньше мы эти вопросы решали через программу «Терруар «Севастополь» – Винная дорога». Теперь в связи с изменениями в законодательстве, процедура станет быстрее и проще», – рассказывает руководитель компании «Илион – Агро» Эдуард Журавлёв.